Location meublée : comment optimiser son investissement

Rappel sur le dispositif LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) consiste à louer son bien immobilier meublé. Pour qu'un logement soit considéré comme meublé aux yeux de l'État, vous devez mettre à disposition de votre locataire une liste de meubles minimale incluant un lit, un canapé, des ustensiles de cuisine, etc.

Le schéma comptable de ce dispositif est particulièrement intéressant car il vous permet de créer une charge virtuelle comptable prenant en compte l'amortissement de votre logement, de vos meubles et de vos éventuels travaux de rénovation. En créant cette charge supplémentaire, vous générez des revenus immobiliers peu ou pas du tout imposés.

Attention : pour rester dans le cadre du Loueur Meublé Non Professionnel, les revenus BIC générés ne devront pas dépasser 23 000 € ou 50% de vos revenus. Dans le cas contraire, vous adopteriez la fiscalité du Loueur Meublé Professionnel.

Les différentes stratégies locatives de la location meublée

Lorsque vous faites de la location meublée, plusieurs stratégies locatives s'offrent à vous pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

La location meublée classique

Vous avez la possibilité de faire un bail meublé classique avec un contrat de 3 ans entre le bailleur et le locataire. Cette stratégie permet de pérenniser votre investissement en vous assurant des loyers mensuels garantis sur une période assez longue.

La colocation

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier de plusieurs chambres, vous pouvez vous orienter vers la colocation en louant votre bien à la chambre. Les revenus immobiliers globaux que vous allez percevoir sont plus importants car la location d'une seule chambre permet de louer l'ensemble du logement plus cher.

Cependant, le risque est plus élevé. Dans un bail meublé classique loué à plusieurs personnes distinctes, le bail prévoit généralement la solidarité des paiements. Cette option ne s'applique pas pour la location d'une seule chambre, augmentant le risque de vacances locatives.

La location moyenne durée

La location moyenne durée se traduit généralement par un bail mobilité, permettant au bailleur de louer son bien pour une durée allant de 1 mois à 10 mois. Il est destiné aux personnes de passage dans une ville pendant plusieurs mois.

Le montant des loyers pratiqués pour un bail mobilité est généralement 1,5 fois plus élevé qu'une location meublée classique. Pour mettre en place un bail mobilité, votre locataire devra respecter une des conditions suivantes :

• Être en formation professionnelle
• Être en étude supérieure
• Être en contrat d'apprentissage
• Être en stage
• S'engager volontairement dans un service civique
• Être en mutation professionnelle
• Réaliser une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

Bien que les loyers soient plus importants, les conditions de location sont plus strictes et le risque de vacances locatives est plus élevé. L'implication dans la gestion est également plus importante.

La location courte durée

La location courte durée est probablement la stratégie qui va vous permettre de générer les revenus les plus importants. Louer son logement à la nuit permet d'engendrer des revenus immobiliers beaucoup plus conséquents que les baux long terme.

Cependant, cette stratégie présente des risques significatifs. Le premier risque est la vacance locative : votre logement ne sera probablement pas loué 100% du temps. Votre mobilier risque également de s'abîmer plus rapidement au vu du turnover. Les locataires prennent moins soin du matériel en court séjour.

La location courte durée demande énormément de temps, avec notamment la gestion des entrées, des sorties, de la literie. Pour que votre logement soit loué le plus possible, il faudra vous adapter aux prix du marché et avoir de bons avis. Nous vous conseillons de vous adresser à une conciergerie si vous souhaitez faire de la location courte durée.

Réussir son investissement en location meublée

Sélectionner la ville

Choisissez bien votre ville. Privilégiez les villes dynamiques, notamment sur le plan de l'enseignement supérieur. La principale cible d'une location meublée sont les étudiants et les jeunes actifs.

Privilégiez des communes dynamiques

Orientez-vous vers des villes dynamiques économiquement et attractives sur le plan touristique. Une ville comme Lyon, qui regroupe de nombreuses start-ups, va attirer beaucoup plus de jeunes actifs.

Investissez dans des biens adaptés à la ville

Sélectionnez des biens adaptés à la demande locative du secteur. Vous prendrez beaucoup plus de risque en louant un studio meublé en pleine campagne. À contrario, louer un studio en cœur de ville semble plus logique.