Investissement locatif : neuf ou ancien, quelles différences ?

Comprendre les différences entre neuf et ancien

Dans le domaine de l'immobilier, il faut différencier les biens immobiliers neufs des biens immobiliers anciens.

Qu'est-ce qu'un logement neuf ?

L'immobilier neuf désigne un logement qui n'a jamais fait l'objet d'une mutation, c'est-à-dire qu'il n'a jamais été transféré d'un propriétaire à un autre par le biais d'une vente, d'une donation ou d'un héritage. Le logement n'a jamais été habité et a moins de 5 ans.

Il peut être acquis grâce à une vente sur plan, dans le cadre d'une Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou acheté directement à un promoteur qui vient tout juste de l'achever. Dans le cadre d'une VEFA, l'investissement peut nécessiter une certaine attente avant la livraison du bien.

Qu'est-ce qu'un logement ancien ?

Le terme « ancien » qualifie un bâtiment d'habitation qui a fait l'objet d'une mutation. Le bien a déjà été habité avant d'être vendu, donné ou légué à un autre propriétaire. D'un point de vue juridique et fiscal, l'âge du bien n'a pas d'importance dans la dénomination de « logement ancien ».

Un logement ancien ayant fait l'objet de lourdes rénovations peut être considéré comme un bien neuf.

Neuf ou ancien : ces critères à prendre en compte

Avant de se lancer dans un investissement locatif, différents critères sont à étudier pour assurer la réussite de votre projet.

L'emplacement du bien, un point essentiel pour investir

La situation géographique du bien est un critère essentiel dans le choix d'un investissement immobilier locatif, qu'il soit neuf ou ancien.

Le marché du neuf est quasiment inexistant dans les centres-villes des grandes agglomérations françaises. Il faut s'éloigner pour trouver des programmes immobiliers neufs. Il est donc crucial d'analyser l'environnement du projet (proximité des transports, commerces, écoles).

En revanche, l'immobilier ancien est très bien représenté dans le cœur des grandes villes. Vous avez beaucoup plus de chance d'accéder à des emplacements premium en investissant dans un bien ancien. Pour un investissement en hyper centre-ville, il faudra sûrement vous tourner vers l'immobilier ancien.

Neuf ou ancien, l'importance des normes à respecter

La loi du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires bailleurs que le logement soit décent et « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ».

Ces normes de décence sont faciles à respecter dans le neuf. Le logement venant tout juste d'être achevé, ses équipements sont en parfait état de fonctionnement et respectent les dernières normes électriques, thermiques et phoniques en vigueur.

Dans l'ancien, ces normes doivent être étudiées scrupuleusement. Les murs doivent être sains sans trace d'humidité, de moisissure ou d'infiltration d'eau. Les fenêtres doivent être en très bon état, et l'installation électrique doit être conforme. Un logement vétuste ou présentant un risque manifeste ne pourra pas être loué.

Les performances énergétiques du logement

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a fait son apparition. Plus fiable, il démontre les performances énergétiques d'un logement en vente ou en location.

Le DPE comprend deux étiquettes :

• l'étiquette énergie qui précise la consommation d'énergie primaire ;
• l'étiquette climat qui mentionne la quantité de gaz à effet de serre émise.

À partir de 2022, les propriétaires de « passoires thermiques » (logements F ou G) ne peuvent plus augmenter les loyers. Au 1er janvier 2023, les logements G seront interdits à la location sans travaux de rénovation énergétique.

Ces mesures visent uniquement les logements anciens. Avec un logement neuf, la question énergétique ne se pose pas, les dernières réglementations thermiques étant obligatoires.

L'aspect financier de l'investissement

Le neuf et l'ancien se distinguent aussi sur le plan financier.

Frais notariés : moins chers dans le neuf

Investir dans un logement neuf donne droit à des frais de notaire réduits. Il faut compter environ 7 à 8 % de frais pour l'acquisition d'un logement ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.

Les aides à l'investissement dans le neuf et l'ancien

Investir dans un logement neuf permet de profiter de la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation offrant une réduction d'impôt de 12 à 21 %. Vous devez louer votre bien non meublé en respectant un plafond de loyer selon la zone, pour une période minimale de 6 ans. Pour une période maximale de 12 ans, la réduction fiscale atteint 21 %.

Dans l'ancien, plusieurs dispositifs existent :

Dispositif Denormandie : prévoit le même avantage fiscal que la loi Pinel (réduction d'impôt de 2 % du prix foncier par année). Il s'applique à des biens anciens rénovés en respectant des critères énergétiques, les travaux représentant au minimum 25 % du coût global.

Déficit Foncier : destiné aux biens anciens nécessitant d'importants travaux. Vous pouvez déduire le montant des travaux de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. L'excédent peut être déduit des revenus fonciers pendant 10 années.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : consiste à louer son bien meublé selon une liste prédéfinie. Cet investissement en bien ancien offre l'avantage d'amortir les travaux de rénovation, générant des revenus immobiliers non imposés pendant plusieurs années.

Neuf ou ancien, qui a le meilleur rendement locatif ?

Le rendement locatif est une des clés de l'investissement immobilier. Dans certains cas, l'immobilier ancien présente un meilleur rendement que le neuf et inversement. Tout dépend de votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre patrimoine existant. L'immobilier étant un investissement long terme, il est primordial d'établir une stratégie adaptée à votre situation et vos objectifs.