Déficit Foncier ou LMNP ? Investir dans l'ancien avec travaux !

Déficit Foncier ou LMNP : investir dans l'immobilier ancien rénové

Qu'est-ce que le Déficit foncier ?

Le Déficit Foncier est un dispositif qui a pour principe d'acquérir un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation conséquents. Ce sont ces travaux de rénovation qui vont être importants lorsqu'on investit via ce dispositif. Vous allez pouvoir déduire cette enveloppe travaux de vos revenus fonciers. Ainsi, si l'enveloppe travaux couvre l'ensemble de vos revenus fonciers, vous pourrez bénéficier de revenus fonciers nets d'impôt.

Vous devez dans un premier temps déduire 10 700€ de votre revenu global. Selon votre tranche d'imposition, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu d'un montant allant jusqu'à 4815€. Attention, vous ne pourrez déduire ces 10 700€ que pendant la durée des travaux. En cas d'excédent, vous allez pouvoir déduire le restant de l'enveloppe travaux de vos revenus fonciers positifs.

Par conséquent, le Déficit Foncier vous donne accès à un double avantage fiscal. En effet, vous allez impacter les impôts de vos revenus fonciers mais également l'impôt sur votre revenu global.

À qui s'adresse le Déficit Foncier ?

Le dispositif du Déficit Foncier s'adresse principalement aux contribuables français qui ont des revenus fonciers positifs et qui ont un impôt sur le revenu conséquent.

Investir en Déficit Foncier est plus avantageux si vous possédez un patrimoine immobilier dont les revenus sont imposables. Dans le cas où vous n'avez pas de patrimoine immobilier, investir en Déficit Foncier peut être avantageux dans certains cas.

Par exemple, si votre impôt sur le revenu est élevé et que vous souhaitez le diminuer. En effet, le Déficit Foncier peut être une alternative. Cependant, dans la majorité des cas, lorsqu'on compare le Déficit Foncier et le LMNP dans ce type de cas, le LMNP reste tout de même plus intéressant. Effectivement, pour pouvoir bénéficier des avantages du Déficit Foncier, vous aurez l'obligation de louer votre bien en nu pendant 3 ans.

Or, les biens immobiliers nus se louent en général 20% moins cher que des biens immobiliers meublés. C'est un facteur qui va, de surcroît, impacter la rentabilité de votre opération.

Les avantages du Déficit Foncier

• Véritable liberté locative
• Réduction de l'impôt sur les revenus fonciers
• Réduction d'impôt sur le revenu global
• Investir dans un bien immobilier ancien rénové

Qu'est-ce que le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif intéressant fiscalement, notamment grâce à son schéma comptable. Le schéma comptable du dispositif LMNP se traduit comme suit :

• Amortissement de votre bien immobilier sur une durée comprise entre 25 et 35 ans
• Des travaux de rénovation pour une durée de 8 ans
• Amortissement des meubles pour une durée de 5 ans

Cet amortissement comptable va créer, la plupart du temps, ce qu'on appelle un déficit BIC. Ce déficit BIC est reportable pendant 10 ans et vous permet de bénéficier de revenus immobiliers nets d'impôts.

Par conséquent, plus votre bien nécessite des travaux de rénovation importants, plus la durée pendant laquelle vous allez bénéficier de loyers nets d'impôts sera longue. Effectivement, les travaux étant amortissables pendant 8 ans et le déficit reportable, les travaux représentent un levier intéressant de l'investissement.

Les conditions du dispositif LMNP

Pour être éligible au LMNP, vous devrez louer votre bien immobilier meublé. Pour qu'il soit considéré comme meublé, votre bien devra respecter une liste de meubles prédéfinis, que vous devez mettre à disposition de votre locataire. Cette liste regroupe principalement des objets indispensables de la vie quotidienne comme un canapé, un lit, un frigo.

Le dispositif LMNP s'adresse à tous types d'investisseurs. Lorsqu'on souhaite faire un premier pas dans l'immobilier, investir en meublé peut être une stratégie très intéressante. Ce dispositif peut aussi s'appliquer aux personnes qui ne sont pas suffisamment imposées. En effet, c'est une façon de ne pas générer de revenus supplémentaires imposés.

Il représente également un placement patrimonial idéal pour les expatriés. En effet, les revenus fonciers ne seront pas imposés dans la majorité des cas.

Investir via le dispositif LMNP permet donc de bénéficier d'un avantage fiscal intéressant, notamment grâce au schéma comptable qui s'applique. C'est aussi grâce à ce schéma comptable qu'investir dans un bien avec travaux en LMNP peut être très avantageux, et comparable avec le Déficit Foncier.

Les avantages du dispositif LMNP

• Véritable liberté locative
• Loyers nets d'impôts
• Différentes possibilités de gestion : court séjour, colocation, location meublée classique
• Fiscalité avantageuse

Conclusion

Nous vous avons présenté à travers cet article la différence entre un investissement en Déficit Foncier et un investissement meublé pour les biens immobiliers avec travaux. Ces deux dispositifs présentent des avantages particulièrement intéressants. Cependant, ils n'ont pas forcément le même objectif et répondent à des typologies clients différentes.